Desde el 1° de diciembre de 2026, cuando se inscriba en el Registro de la Propiedad de la Provincia de Buenos Aires una declaratoria de herederos o un testamento sin que se haya hecho la partición, el inmueble ya no va a mostrar el porcentaje de cada heredero. El informe va a decir quiénes son los herederos y, si corresponde, quién es el cónyuge supérstite, pero sin fracciones. Los porcentajes solo se anotan cuando hay partición o cuando hay un único heredero. Lo dispone la Disposición Técnico Registral 4/2026, publicada en el Boletín Oficial el 7 de octubre.
¿Qué cambia en el Registro desde el 1° de diciembre?
Hasta ahora, cuando se inscribía una declaratoria con varios herederos, el Registro bonaerense anotaba a cada uno con su proporción: un medio, un tercio, un cuarto. Eso lo exigían dos normas viejas del propio Registro, las DTR 3/1992 y 34/1993, que la nueva disposición deroga.
Con el régimen nuevo, la inscripción se divide en dos situaciones:
- Sin partición: la declaratoria o el testamento se anota en el rubro de "Gravámenes, Restricciones e Interdicciones" del folio real. Se publican los datos de los herederos, sin asignarles ninguna porción del dominio. Esa anotación no vence: no tiene plazo de caducidad.
- Con partición, o con un solo heredero: se inscribe en el rubro de titularidad del dominio, con la fracción de cada adjudicatario. Si hay un único heredero o cesionario, se anota a su nombre la totalidad.
La norma se aplica a los documentos que ingresen al Registro desde el 1° de diciembre de 2026. Lo que cuenta es la fecha de ingreso al Registro, no la fecha en que se firmó la orden judicial.
¿Por qué el Registro deja de anotar porcentajes?
Porque los porcentajes mostraban algo que todavía no había pasado. Mientras no se haga la partición, los herederos no son condóminos de cada inmueble: son titulares, en conjunto, de una herencia que todavía no se repartió.
Lo que dice el Código Civil y Comercial
El artículo 2363 es claro: "La indivisión hereditaria sólo cesa con la partición. Si la partición incluye bienes registrables, es oponible a los terceros desde su inscripción en los registros respectivos." Y el artículo 2403 agrega que la partición es declarativa: una vez hecha, se considera que cada heredero sucedió directamente al causante en los bienes que le tocaron y que nunca tuvo derecho sobre los que les tocaron a los demás.
Lo que dice la DTR 4/2026
El artículo 2 de la disposición traslada ese principio al Registro: las declaratorias de herederos o testamentos, "cuando no se haya realizado partición hereditaria, se registrarán en el rubro b) 'Gravámenes, Restricciones e Interdicciones' del folio real correspondiente, publicitando los datos correspondientes a los herederos y, en su caso, del cónyuge supérstite, sin consignarse proporción alguna de dominio a sus nombres."
Importante: esto no cambia cuánto hereda cada uno. Las porciones hereditarias las sigue fijando el Código Civil y Comercial. Lo que cambia es cómo se muestra la situación en el Registro mientras la herencia no se reparte.
¿Se puede vender una casa heredada sin hacer la partición?
Sí, si venden todos juntos. La disposición aclara que no hace falta la partición previa cuando todos los coherederos disponen de la totalidad del inmueble, o cuando el bien queda en cabeza de uno solo de ellos. En esos casos la propia operación pone fin a la indivisión sobre ese bien.
En la práctica, la venta del inmueble completo por todos los herederos se sigue haciendo como hasta ahora.
¿Y si quiero vender solo mi parte o hipotecar?
Ahí sí cambia el panorama. Según el artículo 3 de la DTR 4/2026, para inscribir la venta de una parte indivisa, o una hipoteca u otro gravamen sobre todo o parte del inmueble, el Registro va a exigir la partición previa o simultánea. Es decir: primero se define qué es de cada uno, y recién después cada uno puede disponer de lo suyo.
Si alguno de los herederos piensa vender "su parte" a un tercero o a un hermano, conviene planificar la partición antes de comprometerse con una fecha de escritura.
¿Qué pasa con las cesiones de derechos hereditarios?
Se pueden seguir inscribiendo aunque la declaratoria ya esté registrada, siempre que todavía no se haya inscripto la partición. Una vez inscripta la partición, el Registro rechaza las cesiones.
Además, la cesión tiene que hacerse por escritura pública. Si llega al Registro instrumentada por un acta en el expediente o por un escrito con firma ratificada ante el juzgado, va a ser observada. Es un punto a tener en cuenta antes de aceptar una propuesta de ceder derechos "por escrito en la sucesión".
¿Qué pasa con lo que ya está inscripto?
Nada. Las inscripciones hechas antes del 1° de diciembre mantienen su forma y su ubicación. Si la casa ya figura a nombre de los herederos con sus porcentajes, sigue así.
Y si hay un oficio judicial librado con los modelos anteriores que ingresa después de esa fecha, el Registro no lo va a observar por ese motivo: lo inscribe directamente según el régimen nuevo.
Qué hacer, paso a paso
- Pedí un informe de dominio actualizado del inmueble heredado y fijate si la declaratoria ya está inscripta.
- Definí con los demás herederos qué quieren hacer: vender todo, quedarse cada uno con un bien, o que uno le compre la parte a los otros.
- Si van a vender todo juntos, la partición previa no es necesaria.
- Si alguno quiere vender o hipotecar su parte, hay que hacer la partición antes o en el mismo acto.
- Si alguien va a ceder sus derechos, que sea por escritura pública y antes de que se inscriba la partición.
Si todavía no iniciaste la sucesión, en esta nota explicamos cómo es el proceso sucesorio en Provincia de Buenos Aires, y en esta otra repasamos los mitos más comunes sobre las sucesiones.
¿Qué mirar antes de consultar?
Tené a mano la carátula o el número de la sucesión, la declaratoria de herederos o el testamento, el título o los datos del inmueble (partida o nomenclatura catastral) y, si lo tenés, un informe de dominio reciente. Pensá también qué quiere hacer cada heredero con la propiedad: es lo que define si hace falta la partición y en qué momento.
Preguntas frecuentes
¿Los porcentajes que ya figuran en el Registro se borran?
No. Lo inscripto antes del 1° de diciembre de 2026 conserva su forma y ubicación.
¿Cambia cuánto me corresponde de la herencia?
No. Las porciones las fija el Código Civil y Comercial. La disposición solo cambia cómo se publica la situación en el Registro mientras no haya partición.
¿La inscripción de la declaratoria vence?
No. Las anotaciones de declaratorias y testamentos sin partición no tienen plazo de caducidad.
Si soy el único heredero, ¿qué cambia?
Prácticamente nada: se inscribe a tu nombre la totalidad del dominio.
¿Un acreedor puede embargar la parte de un heredero?
La medida se puede anotar. Para que quede anotada en forma definitiva contra un heredero, el oficio judicial tiene que indicar expresamente que la persona es heredera o cesionaria.
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Este contenido es informativo y no constituye asesoramiento legal para un caso particular.
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